“Перепланировка квартиры: можно и нельзя”

“…на сбор всех документов и получение разрешения уходит порядка 3 – 4 месяцев, и очевидно удобнее проводить согласование при помощи специалистов. Во-первых, из соображений экономии времени (на беготню по инстанциям и стояние в очередях), а во-вторых, непосвященному человеку трудно разобраться в большом количестве инстанций и последовательности их прохождения, не говоря уже о знании тонкостей процедуры согласований…”

.

Перепланировка помещений включает в себя:

• перенос и демонтаж перегородок;
• перенос кухонь и санузлов;
• переоборудование ванных комнат;
• перенос и устройство дверных проемов в несущих и не несущих стенах;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Если задуманные Вами изменения в квартире попадают под один из этих пунктов, Вам понадобится официальное разрешение государственных органов. В Санкт-Петербурге действует единый порядок подобных согласований.

Что можно делать в квартире без разрешения:

• обычный косметический ремонт;
• установку или разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов;
• замену без переустановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому обустройству.

Финансовые затраты и сроки оформления разрешения на перепланировку помещения зависят:

• от конструкции дома (тип дома, серия…);
• от сложности проектных решений;
• от округа, в котором Вы проводите согласование перепланировки;
• от площади помещения т. д.

Обычно согласованию не подлежат следующие типы перепланировок:

• ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
• ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;
• в результате которых, образуется комната площадью < 9 м2 или шириной < 2,25 м ;
• перепланировка, ведущая к увеличению подсобной площади квартир за счет жилой;
• при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
• строений, предназначенных к сносу в ближайшие 3 года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
• помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций без разрешения начальника штаба.

Наиболее распространенные случаи (из практики), которые не согласовываются:

• перенос с/узла на место комнаты (если под или над Вами жилая квартира);
• перенос кухни на место комнаты(если под Вами технический этаж, то возможно);
• уменьшение или изменение и снос вентиляционного короба и стояков (согласовывают в редких случаях);
• очень большие проемы в несущих стенах.

Варианты действий

1. Перепланировка / планировка квартир без согласования.

При отсутствии исходно-разрешительной документации:

• Квартира не будет считаться юридически ‘чистой’ и любые сделки вообще станут невозможными до тех пор, пока квартира не будет восстановлена в исходном виде или получение разрешительных документов.
• Вы рискуете быть втянутыми в конфликты с соседями, представителями жилищно-коммунального хозяйства, представителями различных государственных органов. Результатами таких конфликтов для Вас может оказаться, в лучшем случае, взимание штрафов, а в худшем — опечатывание помещений, возбуждение против Вас судебных исков.

2. Согласование перепланировки собственными силами.

Для жилого помещения:

• действующий поэтажный план ПИБ;
• экспликация к поэтажному плану ПИБ ;
• справки ПИБ (форма 1, форма 5, поэтажные планы выше и ниже расположенных квартир с экспликациями);
• проект перепланировки: (раздел канализации и водоснабжения, конструктив, архитектурный)
• техническое заключение;
• согласование – пожнадзор;
• согласование – АПУ;
• согласование – СЭС;
• согласование – МОС. ГАЗ ( газоснабжение);
• договор на вывоз мусора;
• согласование – ДЕЗе, ТСЖ (балансодержатель);
• согласование жил. инспекция;
• согласование Мосгосэкспертиза;
• согласование с автором проекта дома;
• согласование с застройщиком (новостройка);
• страховка третьих лиц;
• согласование с смежными помещениями;
• справки из РЭУ;
• согласование – управа;
• ГУОП;
• Выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет;
• Жилинспекция;
• акт – приёмки;
• обязательный выход инженера ПИБ;

3. Согласование перепланировки специалистом.

Документы необходимые для согласования в Жилинспекции если Вы решили заключить с нами договор:

• Оригинал и копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру (ксерокопия заверенная нотариусом).
• Если на данный момент идет оформление на право собственности, то требуются документы:

1. План ПИБ – оригинал;
2. Инвестиционный договор, заверенный нотариусом;
3. Оригиналы документов:
4. Акт приемки квартиры, заверенный нотариусом,
5. Договор инвестирования,
6. Акт реализации,
7. Передаточный акт,
8. Согласие застройщика на получение ПИБ.

• Если муниципальное (не приватизированное) жильё, то нужен «Договор Найма» .
• Для полного завершения согласования перепланировки на завершающей стадии необходимы следующие документы:

1. Постановление правительства Москвы о генеральном инвесторе;
2. Договор краткосрочной аренды земельного участка;
3. Инвестиционный контракт;
4. Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома;
5. Акт о результатах реализации инвестиционного проекта;
6. Правовой акт на эксплуатацию объекта;
7. Договор об уступке права по реализации инвестиционного проекта или договор соинвестирования/долевого участия в строительстве;
8. Временный ордер на вселение;
9. Акт приемки-передачи помещения в пользование;

10. Акты об отсутствии взаимных финансовых претензий по всей цепочке от генерального инвестора до заявителя;

11. Доверенность от генерального инвестора (собственника/балансодержателя жилого дома) на переустройство помещения.

• Доверенность (нотариально заверенная) на право ведения дел по данной квартире.
• Эскиз помещения до и после переустройства, подписанный Заказчиком.
• Письменное согласие на переустройство квартиры всех совершеннолетних членов, прописанных в данной квартире. (заверенное нотариально).

На сбор всех документов и получение разрешения уходит порядка 3 – 4 месяцев.